'Nhà là để ở'

Khi Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh “Nhà là để ở, không phải để kinh doanh, tích sản”; “Đảm bảo mọi người đều có chỗ ở” và yêu cầu từ nay đến năm 2030, nhà ở cho thuê phải được xác định là “trụ cột chiến lược”, điều đó cho thấy tư duy điều hành nhà ở ở Việt Nam có thể đang bắt đầu thay đổi.

Sau nhiều năm, thị trường bất động sản đang bộc lộ một nghịch lý rất lớn: nhà xây ngày càng nhiều nhưng người cần nhà thật, nhất là ở các đô thị, lại ngày càng xa giấc mơ có nhà.

Theo Bộ Xây dựng, đến đầu năm 2025, nước có tới 3.297 dự án bất động sản với quy mô khoảng 5,9 triệu căn nhà, tổng vốn đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng.

Nếu so với khoảng 28 triệu hộ gia đình hiện nay của Việt Nam, quy mô nguồn cung này tương đương hơn 20% tổng số hộ dân của cả nước.

Nhưng điều kỳ lạ là, càng nhiều dự án, nhà ở lại càng xa khỏi khả năng chi trả của người bình thường.

Chỉ vài năm trước, mức giá chung cư 40–50 triệu đồng/m2 ở Hà Nội đã bị coi là cao. Nhưng hiện nay, nhiều dự án mới đã vượt 100–120 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi “1m2 hơn một lượng vàng”. Nhiều khu chung cư ở Hà Nội hiện đã tăng giá gấp đôi, thậm chí có dự án tăng gấp 3 lần chỉ sau vài năm, trong khi thu nhập của phần lớn người lao động không tăng nhanh đến vậy.

Một căn hộ 70m2 ở Hà Nội có thể có giá tới 7–8 tỷ đồng. Với nhiều người trẻ, sở hữu nhà giờ không còn là câu chuyện tích cóp vài năm đi làm, mà ngày càng phụ thuộc vào vay nợ dài hạn hoặc hỗ trợ từ gia đình.

Không ít người bắt đầu đi làm với cảm giác mình đang ký một hợp đồng trả nợ cho gần nửa cuộc đời phía trước. Nhiều người trẻ ở Hà Nội giờ nói đùa rằng thứ xa xỉ nhất là một căn hộ đủ gần nơi làm việc để không phải mất vài giờ mỗi ngày ngoài đường.

Có những cặp vợ chồng thu nhập cộng lại vài chục triệu đồng mỗi tháng nhưng vẫn không dám sinh con vì chưa mua nổi nhà. Người ta bắt đầu lo ngại về “Thế hệ 3 không”: không yêu, không kết hôn, không sinh con, như lời cảnh báo về áp lực chi phí sinh hoạt và nhà ở tại các đô thị lớn.

Nhiều năm qua, nhà ở ở Việt Nam dần không chỉ là nơi để sống, mà còn trở thành công cụ đầu cơ và tích sản. Giá nhà tăng gần như được mặc định là điều hiển nhiên.

Dòng tín dụng cũng chảy mạnh vào bất động sản. Theo báo cáo của World Bank, tín dụng bất động sản năm 2025 tăng tới khoảng 42%, gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống. Lĩnh vực này hiện chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Điều đáng chú ý là quy mô thị trường vẫn đang tiếp tục phình to. Chỉ riêng năm 2025, cả nước đã khởi công và khánh thành 564 dự án với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%.

Một nền kinh tế có thể xây thêm rất nhiều khu đô thị, nhưng nếu phần lớn người trẻ vẫn không thể mua nổi nhà, thì đó bắt đầu trở thành câu chuyện về chất lượng tăng trưởng, cấu trúc dân số và khả năng sống của tầng lớp trung lưu.

Đưa nhà ở trở lại chức năng để ở

Có lẽ vì thế mà câu nói “Nhà là để ở” chạm vào tâm lý của rất nhiều người trong xã hội. Hơn nữa, câu nói của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước bật tín hiệu cho thấy Nhà nước đang bắt đầu nhìn lại chức năng xã hội của nhà ở.

Điều đáng chú ý là, lần đầu tiên nhà ở cho thuê được đặt ở vị trí “trụ cột chiến lược”, thay vì chỉ được xem như phần phụ của thị trường bất động sản.

Trong nhiều năm, tâm lý xã hội ở Việt Nam gần như mặc định rằng ai rồi cũng phải sở hữu nhà. Nhưng với mặt bằng giá hiện nay, việc lấy sở hữu nhà làm chuẩn duy nhất có lẽ ngày càng xa thực tế.

Một đô thị hiện đại không nhất thiết phải là nơi ai cũng sở hữu căn hộ của riêng mình. Nhưng nó phải là nơi người lao động có thể tìm được một chỗ ở ổn định với chi phí phù hợp khả năng chi trả.

Nhà ở xã hội hiện đang được thúc đẩy với tốc độ mạnh hơn nhiều so với trước đây. Chỉ trong 4 tháng đầu năm 2026, cả nước đã khởi công thêm hơn 36.000 căn.

Nhưng nếu đặt cạnh khoảng 5,9 triệu căn của toàn thị trường bất động sản, sẽ thấy một tương phản rất lớn: toàn bộ nhà ở xã hội đã khởi công đến nay mới chỉ tương đương khoảng 3–4% quy mô nguồn cung của thị trường bất động sản.

Nói cách khác, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển rất lớn, nhưng phần dành cho người thu nhập thấp vẫn còn khá nhỏ bé.

Ngay trong các báo cáo của Bộ Xây dựng, những điểm nghẽn cũ của nhà ở xã hội vẫn tiếp tục lặp lại: thiếu quỹ đất sạch, nhiều dự án nằm xa trung tâm, thiếu hạ tầng kết nối và thủ tục kéo dài.

Đây thực ra là một nghịch lý rất đáng suy nghĩ: nhà ở xã hội được coi là ưu tiên chính trị, nhưng đất đẹp trong đô thị thường vẫn thuộc về nhà thương mại.

TS Lê Xuân Nghĩa nhận xét, rất khó yêu cầu ngân hàng cho vay nhà ở xã hội với lãi suất rẻ khi chính họ phải huy động vốn với lãi suất cao. Nếu không có cơ chế Nhà nước chia sẻ rủi ro và cấp bù lãi suất dài hạn, các gói tín dụng ưu đãi sẽ khó được triển khai.

Nói cách khác, chúng ta đang dùng tiền vay thương mại để giải quyết một nhu cầu an cư kéo dài hàng chục năm.

Có lẽ vì thế mà gần đây, Bộ Xây dựng đã bắt đầu yêu cầu các địa phương thành lập Quỹ nhà ở địa phương theo Nghị định 302/2025/NĐ-CP về Quỹ nhà ở quốc gia.

Rõ ràng, muốn giải quyết bài toán nhà ở, sẽ cần những cơ chế tài chính dài hạn hơn, thay vì chỉ dựa vào tín dụng thương mại. Nhưng nếu muốn đưa nhà ở trở lại đúng chức năng “để ở”, Việt Nam sẽ phải phát triển mạnh thị trường cho thuê, xây dựng các quỹ tài chính nhà ở dài hạn và thay đổi cách đo thành công của một đô thị.

Sau cùng, điều người dân cần sau nhiều năm lao động, họ vẫn còn quyền hy vọng được sống ổn định trong chính thành phố mà họ góp phần xây dựng và phát triển.