“Nếu coi đất là nguồn lực kinh tế của Nhà nước và Nhà nước là một tay chơi trên thị trường bất động sản thì giá đất chỉ có tăng và nền kinh tế không thể phát triển được”.
Tuy nhiên, khi nhìn vào chính sách, thị trường và tâm lý xã hội, tôi thấy một điều: giá đất rồi sẽ vọt lên, bất chấp mọi lý lẽ kinh tế.
Thứ khiến tôi có “linh cảm” ấy chính là Luật Đất đai mới – có hiệu lực từ ngày 1/1/2024 – lần đầu tiên quy định giá đất sát với giá thị trường. Nghe thì hợp lý – bởi không ai muốn giá đất bị “áp đặt hành chính”. Nhưng giá thị trường là gì? Là giá sốt, giá thổi, giá bán lẻ từng lô trong các dự án mà nhà đầu tư đã tính đủ lãi vay, hạ tầng, thậm chí cả những “chi phí không tên” – để đạt biên lợi nhuận tối đa.
Thực tế, Nhà nước đã tự thu hẹp vai trò của mình trong thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp – nơi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân. Đây là kênh duy nhất mà Nhà nước “bán” quyền sử dụng đất với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân. Nhưng khi chấp nhận giá thị trường, Nhà nước không còn làm chủ cuộc chơi, mà chỉ là người... định giá theo “giá người ta bán”.
Không dừng lại ở đó, Nhà nước còn tổ chức đấu giá đất theo nguyên tắc giá cao nhất – cách làm dễ hiểu vì ai cũng muốn ngân sách dồi dào. Nhưng cái giá của “giá cao nhất” không chỉ là vài chữ ký, mà còn là một thị trường căng như dây đàn.
Chưa hết, tình trạng “sợ sai” khiến Hà Nội, TP.HCM và nhiều đô thị lớn đóng băng cấp phép dự án. Ví dụ rõ nhất là cả nước hiện có 2.887 dự án vướng mắc, với tổng vốn đầu tư 235 tỷ USD, diện tích hơn 347.000 ha đang “trùm mền”.
Cung thì ít, cầu thì vẫn còn – khi cung cầu lệch pha, giá đất và giá chung cư tăng là tất yếu.
Lãi suất giảm, giá nhà lên
Trong khi đó, lãi suất phải được duy trì ở mức khá thấp để kích thích sản xuất, đầu tư và tiêu dùng.
Điều này cũng có tác dụng phụ. Đến cuối năm 2024, chênh lệch giữa huy động vốn và tín dụng đã vượt mốc 1 triệu tỷ đồng – mức kỷ lục. Hay nói cách khác, dân đã rút tiền gửi để tìm nơi đầu tư với kỳ vọng lãi cao hơn gửi tiết kiệm.
Sang năm 2025, dòng tiền trong nền kinh tế rất dồi dào – do lãi suất giảm để hỗ trợ sản xuất. Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16%, và đến ngày 30/6/2025, tín dụng toàn hệ thống đã vượt 17,2 triệu tỷ đồng, tăng gần 20% so với cùng kỳ – mức tăng chưa từng thấy.
Tiền nhiều, nhưng sản xuất hấp thụ chậm, tiêu dùng yếu. Tiền đi đâu? Đi vào đất.
Trong lúc đó, vàng tăng mạnh, nhưng giá trong nước chênh lệch lớn so với quốc tế, còn gửi ngân hàng thì lãi thấp. Vậy là đất... lên ngôi.
Khi tiền dồn vào đất, giá đất tăng. Đó là phản ứng tự nhiên của một xã hội luôn “tôn vinh” đất như thước đo thành công. Nhưng tăng đến mức nào?
Nhìn lại lịch sử, trong giai đoạn 2000–2020, giá đất Hà Nội tăng 20 lần – chưa có loại tài sản nào làm được điều đó, kể cả vàng hay tỷ giá.
Thực tế là từ cuối 2023 đến giữa 2025, nhiều nơi ở Hà Nội, TP.HCM đã tăng gấp 3–5 lần so với năm 2022, như tôi từng ước tính.
Giá đất tăng cao, ai là người thiệt?
Giá đất tăng, người đầu cơ hưởng lợi. Nhưng Nhà nước cũng “hái quả ngọt”. Trong nửa đầu năm nay, thu từ đất đạt 200.000 tỷ đồng, gần gấp đôi dự toán – mức thu chưa từng có. Đấu giá đất, cấp quyền sử dụng đất, thuế phí – đều tăng mạnh.
Câu hỏi là: ngân sách bội thu, ai trả tiền? Chính là doanh nghiệp và người dân. Họ phải gánh giá đất tăng qua giá nhà, chi phí sản xuất, chi phí sinh hoạt. Khi đất thành nơi đổ tiền, dòng vốn rời bỏ sản xuất, nội lực suy yếu.
Một nền kinh tế mà giá đất đi lên trong lúc sản xuất đi xuống – thì đó là thịnh vượng cho thiểu số.
Giá đất giao, cho thuê – theo “giá thị trường” – ngày càng cao vượt mức chi trả. Dự án không còn khả thi về tài chính, doanh nghiệp mất tinh thần đầu tư. Giá đất tăng nhiều lần, thậm chí hàng chục lần trong thời gian qua, là một trong những nguyên nhân khiến đầu tư tư nhân khó mà vút lên được như các Nghị quyết hướng đến.
Doanh nghiệp nhỏ và vừa bị loại khỏi “sân chơi đất đai”. Các phiên đấu giá ngày càng chỉ dành cho “ông lớn” có tiềm lực tài chính mạnh. Nền kinh tế “hai tầng”: một bên là người có đất – một bên là người đi thuê.
Khi đất thành canh bạc, các kênh đầu tư khác bị bỏ rơi: sản xuất, đổi mới, công nghệ – tất cả bị rẻ rúng. Một nền kinh tế khỏe mạnh không thể sống bằng đất.
Khi giá đất lên đến mức không ai mua nổi, thị trường sẽ tự điều chỉnh bằng cú sốc, tác động lên tất cả người chơi trên thị trường.
Theo định hướng sửa đổi Luật Đất đai trong kỳ họp Quốc hội cuối năm 2025 này, các nhà hoạch định chính sách cần tập trung vào thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp – nơi Nhà nước giao, cho thuê đất. Giá đất sơ cấp không thể thả nổi theo thị trường, càng không thể áp đặt bằng mệnh lệnh hành chính.
Cần có bảng giá đất toàn quốc, với nguyên tắc định giá minh bạch, ổn định – để vừa đảm bảo thu ngân sách, vừa không giết chết sản xuất, bất động sản và các ngành kinh tế khác. Đất là tài nguyên phát triển, nhà là để ở – không phải để đầu cơ. Và đừng để cả một thế hệ bị kẹt lại vì… đất.
“Có lẽ kiếp này em không có nhà. Mà có lẽ, em phải tu nhiều kiếp nữa mới mong những kiếp sau có nhà, khi giá nhà cao như thế này".
Khi sửa đổi Luật Đất đai – một đạo luật có ảnh hưởng sâu rộng đến hàng triệu người dân và hàng trăm tỷ USD đầu tư – điều đầu tiên cần đặt ra không phải là sửa điều nào, khoản nào. Câu hỏi tổng quát hơn là: Mục tiêu tối thượng của Luật Đất đai là gì?
.svg){kind=icon}
