Giá đất nông nghiệp TPHCM tăng 35 lần, doanh nghiệp sản xuất bị ảnh hưởng gì?

Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TPHCM vừa giải đáp một số thắc mắc liên quan đến việc điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020, tức bảng giá đất hiện hành.

Nhiều thông tin cho rằng TPHCM đang thực hiện điều chỉnh bảng giá đất mới, theo Sở TN-MT, điều này chưa chính xác. Bởi theo Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất được xây dựng lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Sau đó, bảng giá đất này sẽ được điều chỉnh hằng năm và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Còn hiện nay, Sở đang thực hiện điều chỉnh bảng giá đất hiện hành cho phù hợp với tình hình về giá đất trên địa bàn, theo khoản 1, Điều 257, Luật Đất đai năm 2024. Thời gian áp dụng từ ngày 1/8 đến hết ngày 31/12/2025.

Ngoài 3 hạn chế là bị khống chế bởi khung giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) và chưa cập nhật giá đất tái định cư, bảng giá đất hiện hành chỉ được dùng làm căn cứ để giải quyết thủ tục hành chính cho 6 trường hợp sử dụng đất.

Trong khi đó, bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 được sử dụng để làm căn cứ xử lý thủ tục cho 12 trường hợp. Trong đó, có 7 trường hợp áp dụng hoàn toàn mới so với Luật Đất đai cũ.

Theo Sở TN-MT, giá tại bảng giá đất điều chỉnh được lấy từ giá đất cụ thể đã được các UBND quận, huyện phê duyệt và giá giao dịch thành công trên thị trường do các cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế cung cấp.

Sau đó, đơn vị tư vấn sẽ phối hợp với các địa phương tổng hợp, hoàn thiện hồ sơ khảo sát, thu thập thông tin và áp dụng phương pháp so sánh để cân chỉnh giá đất tại từng tuyến đường.

Về nguyên tắc điều chỉnh, so với bảng giá đất hiện hành, bảng giá đất điều chỉnh cập nhật thêm 557 tuyến đường, lên thành 4.565 tuyến đường.

Đối với 557 tuyến đường mới, đơn vị tư vấn dùng phương pháp so sánh theo Luật Đất đai năm 2024 để định giá. Tương tự, 4.008 tuyến đường đã có giá trước đây cũng thực hiện theo phương pháp so sánh từ dữ liệu giá đất giao dịch thực tế trong 2 năm gần nhất.

Kết quả, giá đất điều chỉnh có tăng so với giá tại bảng giá đất hiện hành khoảng 7 lần. Tuy nhiên, bảng giá đất hiện hành khi sử dụng phải nhân với hệ số K nên thực tế chỉ tăng khoảng 2,5 lần.

Theo bảng giá điều chỉnh sắp ban hành, Sở TN-MT cho biết, giá đất nông nghiệp tại TP Thủ Đức tăng từ 4,5-6,7 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng từ 20,3-30,6 lần, so với bảng giá hiện hành.

Đối với 8 quận còn lại (quận 7, 8, 12, Bình Tân, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú), giá đất nông nghiệp điều chỉnh tăng từ 5,5-9,9 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng 33-35 lần. Tại 4 huyện ngoại thành, giá đất nông nghiệp tăng từ 380.000 đồng - 3,6 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng 3,6-15,7 lần.

Có ý kiến cho rằng điều chỉnh giá đất sẽ tác động đến doanh nghiệp bất động sản (BĐS) và làm tăng giá nhà, Sở TN-MT cho biết tiền sử dụng đất của dự án BĐS được tính bằng phương pháp thặng dư. Kết quả định giá đất theo phương pháp này dù cao hay thấp hơn giá đất tại bảng giá cũng không phải điều chỉnh.

Giá đất nông nghiệp dự kiến điều chỉnh tăng sẽ kéo giảm chênh lệch địa tô, dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, hợp lý hơn cho các doanh nghiệp (DN) BĐS khi nộp tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, có ý kiến cho rằng điều chỉnh giá đất sẽ ảnh hưởng đến các DN sản xuất, kinh doanh bởi giá đất là một trong những chi phí đầu vào của DN.

Theo Sở này, việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh sẽ ảnh hưởng đến 2 trường hợp, đó là tính thuế sử dụng đất và tính tiền thuê đất hằng năm. Về nguyên tắc, giá đất là chi chí theo giá cả thị trường. Nếu giá đất tăng thì chi phí đầu vào của DN tăng theo.

Về tính thuế sử dụng đất, theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, bảng giá đất để tính thuế đất ổn định 5 năm, kể từ ngày 1/1/2012.

Đến nay, bảng giá đất hiện hành đang áp dụng chu kỳ thứ 3 và sẽ kết thúc vào tháng 12/2027, từ ngày 1/1/2028 mới áp dụng bảng giá đất mới. Do vậy, bảng giá đất điều chỉnh không ảnh hưởng đến thuế đất phi nông nghiệp từ nay đến hết năm 2027.

Đối với tính tiền thuê đất hằng năm, tại TPHCM, đơn giá thuê đất được tính từ 1-2% đơn giá đất. Trong khi Nghị định 103/2024 có hiệu lực từ ngày 1/8 lại quy định đơn giá thuê đất từ 0,25-3% đơn giá đất.

Để tránh xáo trộn các hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo điều kiện cho nền kinh tế phục hồi và phát triển, quá trình xây dựng các văn bản pháp luật liên quan, UBND TPHCM sẽ điều chỉnh tỷ lệ thu thuế cho phù hợp với tình hình thực tiễn tại địa phương.