Nhà ở cho thuê: Công thức nào để tất cả cùng có lợi?Trong nhiều năm qua, phần lớn doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam lựa chọn xây nhà để bán thay vì giữ lại để cho thuê.
Nhu cầu cho thuê là rất lớn
Thủ đô Hà Nội hiện có gần 2 triệu người đang sống trong các khu nhà trọ, căn hộ mini và các dạng nhà ở do người dân tự xây để cho thuê. Thông tin này được đưa ra trong cuộc gặp mặt gần đây giữa Chủ tịch Thành phố Hà Nội với công nhân, người lao động ở Thủ đô.
Như vậy, với quy mô dân số ngót nghét 9 triệu người của Hà Nội, nhóm cư dân này chiếm hơn 20%. Hay nói cách khác, cứ khoảng bốn đến năm người đang sống ở Hà Nội thì có một người đang ở trong các phòng trọ, căn hộ mini hoặc những chỗ ở đi thuê.
Những người thuê nhà có thể là một cô giáo trẻ, nhân viên siêu thị, bảo vệ, tài xế, thợ xây hay nhân viên phục vụ và chưa có một chỗ ở ổn định và tử tế.
Tất nhiên, những người này, và nhiều người khác nữa thuộc tầng lớp trung lưu, còn lâu mới mua được nhà, nhất là khi Chỉ số giá nhà trên thu nhập (PIR) tại Việt Nam hiện dao động từ 23,7 đến 30 lần, con số được đưa ra tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam đầu tháng 6/2026.
Điều đó có nghĩa là giá nhà đã đi nhanh hơn rất nhiều so với thu nhập của người lao động. Giấc mơ có một nơi ở ổn định, vốn từng được xem là nền tảng của sự "an cư lạc nghiệp", đang trở nên ngày càng khó đạt tới đối với không ít gia đình trẻ.
Nghịch lý là tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện thuộc nhóm cao nhất thế giới, khoảng 90%. Nhưng đó chủ yếu là thành quả của các thế hệ đi trước.
Với lớp lao động trẻ và người nhập cư hiện nay, câu chuyện đã khác khi chỉ trong vòng 5 năm qua, giá nhà tại Việt Nam tăng khoảng 59%, theo tính toán của các công ty tư vấn bất động sản.
Nhìn sang các trung tâm công nghiệp lớn như Hải Phòng, nơi có hơn 370.000 lao động, nhu cầu nhà ở cho thuê lên tới khoảng 33.000 căn nhưng nguồn cung hiện hữu mới đáp ứng được khoảng 12%, theo số liệu của cơ quan chức năng Hải Phòng.
Tình trạng thiếu hụt nhà cho thuê cũng đang diễn ra tại Bắc Ninh, Hưng Yên và nhiều địa phương công nghiệp khác.
Phần lớn người lao động vẫn phải sống trong các khu nhà trọ tự phát do hộ gia đình xây dựng, với không ít rủi ro về phòng cháy chữa cháy, môi trường sống và chất lượng dịch vụ.
Vai trò của các bên
Trong nhiều năm, lựa chọn hợp lý nhất đối với doanh nghiệp bất động sản vẫn là xây để bán. Dự án hoàn thành, sản phẩm được bán hết, vốn được thu hồi nhanh và doanh nghiệp không phải quản lý tài sản trong nhiều năm sau đó.
Ngược lại, nhà ở cho thuê đòi hỏi dòng vốn lớn, thời gian thu hồi vốn dài và khả năng quản lý vận hành kéo dài hàng chục năm.
Nguyên nhân không hoàn toàn nằm ở doanh nghiệp.
Cơ chế hiện hành vẫn yêu cầu doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất với chi phí rất lớn ngay từ đầu. Trong khi đó, thị trường lại thiếu các nguồn vốn dài hạn như quỹ tín thác bất động sản (REIT) để hỗ trợ cho những dự án có thời gian hoàn vốn dài.
Bài toán còn khó hơn khi lợi suất cho thuê tại Việt Nam hiện chỉ khoảng 2-4% mỗi năm, thấp hơn nhiều thị trường trong khu vực và thậm chí không hấp dẫn bằng gửi tiết kiệm ngân hàng. Điều đó khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc này.
Một thị trường nhà ở cho thuê chỉ có thể phát triển khi cả bốn bên đều nhìn thấy lợi ích của mình: Người thuê cần giá hợp lý, doanh nghiệp cần lợi nhuận đủ hấp dẫn, ngân hàng cần dòng tiền ổn định còn Nhà nước cần giải quyết bài toán an sinh và lao động.
Muốn thay đổi lựa chọn của doanh nghiệp, Nhà nước không thể chỉ kêu gọi bằng các mệnh lệnh hành chính. Điều quan trọng hơn là tạo ra những cơ chế đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia.
Nhiều quốc gia không xem nhà ở cho thuê đơn thuần là một sản phẩm bất động sản. Họ xem đó là một phần của hạ tầng đô thị, tương tự giao thông, trường học hay bệnh viện.
Từ cách tiếp cận đó, khung chính sách mới đang dần hình thành theo hướng phân định rõ bốn nhóm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.
Việc phân định rõ này giúp Nhà nước xác định đâu là lĩnh vực để thị trường tự vận hành, đâu là lĩnh vực cần hỗ trợ và đâu là những nhóm đối tượng cần được bảo đảm bằng chính sách công.
Để làm được điều đó, Chính phủ đã yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát nhu cầu nhà ở trong tháng 6/2026, làm cơ sở cho việc sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.
Giải pháp có thể là gì?
Thay vì chỉ giải phóng mặt bằng và xây mới, cơ quan quản lý đang xem xét cơ chế cho phép doanh nghiệp mua lại các dự án nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội hiện hữu để chuyển đổi sang mô hình cho thuê.
Song song với đó là việc tận dụng một phần quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước trong các dự án thương mại nhằm mở rộng nguồn cung.
Để bù đắp cho mức lợi nhuận cho thuê còn thấp, doanh nghiệp có thể được tạo điều kiện khai thác các hoạt động thương mại, dịch vụ đi kèm nhằm tạo thêm nguồn thu. Các chính sách ưu đãi về tín dụng và thuế cũng đang được nghiên cứu để thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn.
Không chỉ doanh nghiệp, người thuê nhà cũng cần được pháp luật bảo vệ tốt hơn. Nỗi lo lớn nhất của nhiều người đi thuê không chỉ là giá thuê, mà còn là nguy cơ bị tăng giá đột ngột, bị chấm dứt hợp đồng bất ngờ hoặc gặp khó khăn khi tiếp cận các dịch vụ công cơ bản như trường học cho con.
Nếu muốn người dân chấp nhận thuê nhà lâu dài thay vì cố gắng sở hữu bằng mọi giá, các quyền lợi của người thuê cần được bảo đảm bằng những hợp đồng ổn định và một môi trường sống bình đẳng.
Trong quá trình đó, Nhà nước cần bỏ những đồng vốn đầu tiên để tạo niềm tin cho thị trường, đồng thời rà soát các tài sản công đang sử dụng kém hiệu quả và hoàn thiện các tiêu chuẩn kỹ thuật cho những loại hình nhà ở cho thuê quy mô nhỏ.
Nhà ở cho thuê vì thế không chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản. Đó còn là câu chuyện về quyền ở tại thành phố của những người bình thường.
Kì tới: Bốn mắt xích quan trọng để triển khai nhà ở cho thuê
.svg){kind=icon}
