Năm 2022, khi đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn lần đầu xuất hiện, anh Lê Văn Hùng ở Hà Nội đang cân nhắc mua một căn hộ 3,5 tỷ đồng trên đường Minh Khai. Hai vợ chồng bàn đi tính lại rồi “quay xe”, mua căn nhà 35 m², năm tầng tại Hoàng Mai với giá 3,7 tỷ đồng.
Chị Trần Minh Hà ở Hà Nội cũng chọn một căn nhà đất khoảng 30 m² nằm sâu trong ngõ thay vì mua chung cư. Chị chấp nhận ở chật hơn, bởi nhà xuống cấp còn có thể tự xây lại và để cho con.
Nỗi lo còn xuất hiện ở cả những người đã mua căn hộ. Chị Nguyễn Mai Huyền ở Cầu Giấy từng gom tiền của hai bên bố mẹ và trả nợ ngân hàng suốt sáu, bảy năm để mua căn hộ 3,5 tỷ đồng. Chị nói nếu quyền sở hữu bị giới hạn, gia đình có thể bán cả khi lỗ để chuyển sang đất nền.
Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đã tương đương khoảng 25–30 năm thu nhập bình quân. Với nhiều gia đình, căn hộ là tiền tích cóp cả đời và tài sản để lại cho con, nhất là khi lưới an sinh còn mỏng. Họ khó chấp nhận thành quả ấy chỉ đủ dùng trong một thế hệ.
Năm 2022, Bộ Xây dựng đề xuất gắn thời hạn sở hữu căn hộ với tuổi thọ công trình. Khi chung cư phải phá dỡ, quyền sở hữu căn hộ chấm dứt; cư dân được tham gia xây lại hoặc nhận bồi thường nếu khu đất chuyển sang mục đích khác.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội không tán thành. Kết quả là Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định thời hạn sử dụng chung cư: hết thời hạn thiết kế, công trình được kiểm định và có thể tiếp tục sử dụng nếu còn an toàn.
Đầu năm 2026, phương án ấy lại xuất hiện. Bộ Xây dựng rút đề xuất ngày 14/7, nhưng dự thảo tháng 8 đưa vào khái niệm “chung cư có thời hạn”, rất dễ bị hiểu là quyền sở hữu căn hộ cũng có hạn. Đến đầu tháng 9, tên gọi này tiếp tục bị bỏ. Câu chữ đã đi một vòng rồi trở lại “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.
Tên gọi thay đổi khá nhanh. Bài toán bên dưới vẫn nằm đó.
Tại Nghị quyết 278 ngày 18/9/2026, Chính phủ tiếp tục yêu cầu làm rõ thời hạn sử dụng chung cư, quyền sử dụng đất của cư dân và nghĩa vụ tài chính khi xây lại.
Sau bốn năm, phần khó nhất vẫn còn nguyên: Chung cư hết tuổi thọ thì quyền tài sản của cư dân được xử lý thế nào và ai trả tiền xây lại?
Công trình có tuổi, quyền tài sản thì sao?
Trong một chung cư có hai vấn đề pháp lý khác nhau. Bê tông, cốt thép có tuổi thọ; công trình mất an toàn thì cư dân phải di dời và tòa nhà phải được phá dỡ.
Nhưng người mua căn hộ không chỉ mua vài chục mét vuông bê tông, họ còn có phần quyền sử dụng chung đối với khu đất. Tòa nhà có thể không còn; quyền lợi đối với đất và khả năng tham gia xây lại vẫn phải được bảo vệ.
Đặt thời hạn cho quyền sở hữu, vì thế, chạm tới nguyên tắc tài sản hợp pháp được Hiến pháp bảo hộ. Nhà nước không thể đặt đồng hồ đếm ngược lên quyền sở hữu chỉ để việc phá dỡ và xây lại chung cư dễ hơn.
Nghị quyết 21 đã đặt ra sợi chỉ đỏ: với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ đi theo niên hạn công trình nhưng quyền tài sản của chủ sở hữu phải được bảo đảm. Khi hết thời hạn, họ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây lại chung cư.
Nghị quyết 21 không coi việc tòa nhà hết tuổi thọ là dấu chấm hết cho quyền sở hữu. Cư dân vẫn giữ quyền tài sản và, nếu xây lại, phải góp tiền.
Cụm từ “được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính” trong Nghị quyết 21 thực chất có nghĩa: Khi chung cư phải xây lại, cư dân sẽ phải đóng thêm tiền. Mức đóng phụ thuộc vào giá trị đất, chi phí phá dỡ, tạm cư và phần diện tích được xây thêm. Khu đất có giá trị cao có thể bù phần lớn chi phí; những nơi không thể tăng tầng sẽ khó hơn nhiều.
Nút thắt không khó nhận ra. Ngân sách không thể tiếp tục gánh việc cải tạo tài sản tư nhân. Dự án thiếu lợi nhuận thì khó gọi doanh nghiệp tham gia. Phần cư dân vẫn tin rằng mình phải được nhận căn hộ mới tương đương.
Vì thế, dự thảo Luật Nhà ở có lẽ cần làm rõ cách chia chi phí và phương án dành cho người không đủ tiền, thay vì chờ đến khi tòa nhà xuống cấp mới để các bên tự thương lượng.
Bộ Xây dựng đưa ra một đề xuất rồi sửa lại không phải điều đáng trách. Làm chính sách có thể sai. Điều cần nhìn lại là điểm xuất phát: cơ quan soạn thảo đã có lúc nghĩ đến sự thuận tiện cho việc thu hồi, phá dỡ trước khi xác định những quyền nào của người dân đã được Hiến pháp và pháp luật bảo hộ.
Bốn năm tranh luận rốt cuộc đưa vấn đề trở về chỗ vốn có của nó. Chung cư hết niên hạn có thể phải phá dỡ, cư dân có thể phải đóng tiền để xây lại. Nhưng quyền tài sản hợp pháp của họ không thể hết hạn theo tuổi thọ của bê tông.
Chính sách chạm tới quyền tài sản của hàng chục triệu gia đình cũng chạm tới lòng tin của thị trường bất động sản vốn rất nhạy cảm. Mọi thay đổi vì thế phải tôn trọng quyền tài sản, không bẻ cong thị trường và đủ rõ ràng, minh bạch và dự báo được để người dân biết điều gì đang chờ mình.
.svg){kind=icon}
