Khi Hà Nội bước vào cuộc tái thiết lớn nhất nhiều năm qua

Một người bạn của tôi có nhà ngoài bãi sông Hồng gọi điện nói rằng gia đình bạn ủng hộ dự án cảnh quan sông Hồng.

Theo người bạn này, khu vực ven sông này cần được chỉnh trang và phát triển bài bản hơn, thay vì tiếp tục tình trạng chắp vá, manh mún như nhiều năm qua.

Nhưng điều khiến bạn và nhiều người trong khu vực trăn trở nhất lại là câu chuyện đền bù khi nhà cửa sắp bị giải tỏa.

“Điều chúng tôi mong không phải là giữ bằng được căn nhà cũ, mà là sau khi di dời vẫn có thể có một nơi ở tương đương về giá trị, hoặc ít nhất số tiền đền bù phải đủ để mua được một chỗ ở mới tương tự nơi đang sống”, bạn tôi nói.

Rồi bạn chậm giọng hơn: “Nhà cửa là mồ hôi, công sức của ông bà, bố mẹ để lại, cộng với nỗ lực của cả đời mình mới có được. Nó cũng là tương lai của các con tôi nữa”.

Hiện Hà Nội đang bước vào một cuộc tái thiết đô thị chưa từng có. Sau Luật Thủ đô sửa đổi, thành phố lần đầu tiên có trong tay một không gian thể chế rất rộng để triển khai các đại dự án hạ tầng và tái cấu trúc không gian phát triển ở quy mô lớn.

Hà Nội cũng đang giải phóng mặt bằng cho 1.428 dự án, trong đó, chỉ riêng đại dự án cảnh quan sông Hồng đã ảnh hưởng tới 247.431 người.

Nói cách khác, phía sau những cây cầu mới, đại lộ mới hay các khu đô thị mới là một cuộc dịch chuyển xã hội rất lớn của hàng trăm nghìn con người.

Thủ đô đang đứng trước một bài toán không dễ: Nếu giá đất đền bù quá thấp, nhiều người dân sẽ không đủ khả năng mua một nơi ở mới tương xứng, từ đó dễ phát sinh khó khăn và thiếu đồng thuận.

Nhưng ở chiều ngược lại, nếu Hà Nội kéo giá đất sát hoàn toàn với thị trường, chi phí phát triển đô thị sẽ tăng rất mạnh, kéo theo giá nhà và chi phí đầu tư cùng tăng.

Có lẽ vì thế mà bài toán đền bù đất đai ở Hà Nội lúc này rất khó có một đáp án khiến tất cả đều hài lòng.

Hiện nay, các cơ quan liên quan đang đề xuất hỗ trợ, đền bù tới 1,5 lần khi Nhà nước thu hồi đất.

Thoạt nghe, điều đó có vẻ là một tín hiệu tích cực. Sau nhiều năm khiếu nại, tranh chấp và cảm giác “đất bị lấy rẻ”, việc chính quyền chủ động đề xuất mức hỗ trợ cao hơn rõ ràng cho thấy tư duy điều hành đang thay đổi.

Nhưng điều khiến nhiều người băn khoăn là câu hỏi lớn nhất có thể không nằm ở hệ số 1,5 lần, mà nằm ở chỗ: 1,5 lần của cái gì?

Từ năm 2026, Hà Nội đã áp dụng bảng giá đất mới với mức tăng khá mạnh ở nhiều khu vực. Giá đất cao nhất theo bảng giá Nhà nước đã lên tới khoảng 702 triệu đồng/m2 tại một số tuyến phố trung tâm.

Đó thực ra là một thay đổi đáng chú ý, bởi lần đầu tiên chính quyền buộc phải kéo bảng giá đất tiến gần hơn với thực tế thị trường.

Tuy nhiên, ngay cả như vậy, nhiều người vẫn cho rằng mức giá ấy còn khá xa so với giao dịch thực tế ở những vị trí đắt đỏ nhất của Hà Nội.

Trong khi đó, ở nhiều khu vực ven đô hoặc vùng ngoài đê nằm trong quy hoạch mới, giá đất theo bảng giá Nhà nước vẫn thấp hơn khá nhiều so với kỳ vọng thị trường sau quy hoạch.

Một khu đất hôm nay có thể vẫn được định giá như đất ven đô hay đất nông nghiệp. Nhưng chỉ vài năm sau, khi cầu mới hay khu đô thị mới xuất hiện, giá trị thương mại của nó có thể thay đổi rất lớn.

Điều đó cũng đồng nghĩa phần giá trị tăng thêm từ đất đai sau quy hoạch sẽ ngày càng lớn hơn. Và chính ở đây bắt đầu xuất hiện câu hỏi khiến nhiều người suy nghĩ: Phần giá trị tăng thêm ấy sẽ thuộc về ai?

Thực ra, ngay chính việc Hà Nội phải tính tới phương án hỗ trợ thêm tới 1,5 lần cũng cho thấy nhà quản lý hiểu rằng bảng giá đất hiện hành vẫn chưa đủ tạo cảm giác công bằng cho nhiều người bị thu hồi đất.

Bởi nếu giá đất đã thật sự sát thị trường, thì về lý thuyết sẽ không cần thêm một hệ số hỗ trợ lớn như vậy.

Luật Đất đai 2024 thực chất đang cố gắng giải quyết chính điểm nghẽn lớn nhất của nhiều năm qua: Kéo giá đất tiến gần hơn với thực tế thị trường và buộc quá trình thu hồi đất phải quan tâm nhiều hơn tới sinh kế của người dân.

Đồng thời, luật cũng đặt ra một yêu cầu đáng chú ý: Việc bồi thường, tái định cư phải bảo đảm người dân có nơi ở, thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Điều đáng nói là trước đây, ở nhiều nơi, giải phóng mặt bằng gần như chỉ được xem là một bài toán kỹ thuật: Đền bù xong là hoàn thành nhiệm vụ.

Còn bây giờ, Luật Đất đai 2024 bắt đầu buộc chính quyền phải trả lời một câu hỏi khó hơn nhiều: Sau khi mất đất, người dân sẽ sống thế nào, có còn duy trì được sinh kế và tiếp tục ở lại trong không gian đô thị ấy hay không?

Và Hà Nội có lẽ sẽ là nơi đầu tiên phải kiểm nghiệm tinh thần mới ấy ở quy mô lớn chưa từng có, khi hàng loạt dự án hạ tầng, vành đai, cầu vượt sông Hồng và các khu đô thị mới đang đồng thời được triển khai.

Nhưng cũng chính vì quy mô quá lớn mà áp lực tiến độ ngày càng nặng nề hơn. Khi giải phóng mặt bằng trở thành tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thành nhiệm vụ của cán bộ, nỗi lo của nhiều người là quyền lợi của dân đôi khi có thể bị đặt sau áp lực phải làm nhanh.

Có lẽ vì thế mà câu chuyện công bằng trong đô thị hóa cuối cùng không chỉ nằm ở chuyện hỗ trợ thêm bao nhiêu tiền, mà nằm ở việc người dân có thực sự được chia sẻ phần giá trị tăng thêm từ chính mảnh đất của mình hay không.

Bởi xét ở góc độ phát triển đô thị, chủ trương tái thiết và chỉnh trang vùng ven sông Hồng rõ ràng là cần thiết và đúng đắn. Một thành phố gần chục triệu dân không thể mãi phát triển trong tình trạng chắp vá, thiếu hạ tầng và để một không gian trung tâm như sông Hồng tồn tại trong cảnh manh mún suốt nhiều thập niên.

Về lâu dài, chiến lược ấy thực chất hướng tới mục tiêu nâng cao chất lượng sống, mở thêm không gian phát triển mới và tạo sinh kế bền vững hơn cho người dân.